시리즈: 돈의 문해력
토요일 새벽에 후배 한 명이 카톡을 보냈다. 결혼 1년차, 전세 만기를 두 달 앞두고 집주인이 협상안을 던진 모양이었다.
“형, 4억 전세 그대로 갱신할 수도 있고, 보증금 5천만 원에 월세 150만 원으로 바꿔줄 수도 있대. 둘 중 뭐가 나아요?”
이 질문은 한국 임차인이라면 누구든 인생에서 두세 번은 마주친다. 그리고 제대로 답하려면 전월세전환율이라는 숫자 하나가 머릿속에 있어야 한다. 이 숫자가 두 옵션을 같은 단위로 끌고 와 비교 가능하게 만든다. Part 4 전세 편에서 깔아둔 세입자가 빌려준 무이자 대출 구조 위에 오늘은 그 대출의 이자가 매겨지면 얼마인가를 직접 계산할 차례다.
지금 한국 시장은 2026년 들어 ④사분면 한복판이다 — 전세대출 금리도 높고, 시장 전환율도 높다. 두 숫자가 거의 비슷하게 비등해서 순수 산수만으로는 답이 안 나온다. 그래서 산수 위에 사기 리스크와 현금 흐름이라는 두 변수가 진짜 결정 요인으로 올라왔다. 오늘 그 구조를 풀어본다.
전월세전환율 — 잠긴 보증금에 매기는 이율
전월세전환율의 정의는 간단하다. 전세에 잠겨 있던 보증금 1원이 매월 얼마의 임대료로 환산되는가를 표시하는 연이율이다. 보증금 차이에 이 비율을 곱하고 12로 나누면 월세가 된다.
법적 근거는 주택임대차보호법 시행령 제9조에 있다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때(예: 계약갱신 시 집주인이 전세를 반전세로 돌릴 때) 적용할 수 있는 상한은 다음 두 값 중 작은 쪽이다.
- 연 10%
- 한국은행이 공시한 기준금리 + 연 2%
2020년 9월까지는 위 두 번째 가산이 *3.5%*였는데, 임차인 보호 강화를 명분으로 *2%*로 내려갔다 (자료: 국토교통부 - 주택임대차보호법 시행령 개정, 2020-09 시행). 한국은행이 2026년 4월 통화정책 결정에서 기준금리를 2.5%로 7개월째 동결했으니, 오늘 기준 *법정 상한 전환율은 4.5%*다 (자료: Reuters - BoK April 2026 decision, 2026-04-15).
여기서 한 가지 중요한 단서. 법정 상한은 갱신 시 전환에만 적용된다. 처음 계약하는 사람에게 “법정 4.5%로 해주세요” 요구는 안 통한다. 새 계약은 시장에서 정한다.
그래서 시장 전환율을 따로 봐야 한다. 한국부동산원이 매월 발표하는 지역별 전월세 전환율을 보면 2025년 7월 기준 서울 아파트 평균은 *5.8%*다. 같은 산수에 시장값을 넣으면 4.5%일 때보다 30%쯤 더 비싼 월세가 나온다.
세 번째 숫자도 있다. 한국주택금융공사(HF)가 전세자금보증을 심사할 때 적용하는 환산율은 *2026년 상반기 기준 6.4%*다 (KOSIS 6개월 산술평균에서 산정, 2026-01-02 시행). 이건 보증 신청 시 임차보증금 재산정에만 쓰지만, 시장 어떻게 흐르는지 보는 신호로는 가치 있다.
세 숫자가 다른 이유는 단순하다. 법정은 임차인을 묶어놓은 안전선이고, 시장은 실제 거래 평균이고, HF 산정은 보증사고 위험을 반영해 약간 보수적으로 잡힌다. 우리 후배에게 답할 땐 시장 5.8%를 기준으로 본다.
후배 케이스 — 직접 계산해보면
자, 이제 산수다. 후배 옵션은 두 개다.
옵션 A — 전세 4억 갱신
- 보증금 4억 (전부 임대인에게 묶임)
- 월 부담: 0원? 아니다. 전세대출 이자가 진짜 비용이다.
후배는 보증금 4억 중 자기 돈은 1억, 나머지 3억은 전세자금대출이다. 2025년 11월 기준 한국 시중 4대 은행(KB·신한·하나·우리)의 5년 고정 주담대 금리는 3.93–6.06%, 변동(COFIX 연동)은 3.77–5.7% 수준이다 (자료: The Korea Times - Mortgage rates climb to near 2-year high, 2025-11-16). 전세자금대출은 보통 이보다 약간 낮거나 비슷한 수준에서 결정되는데, 후배 신용·소득 기준 연 4.8% 한도를 받았다고 치자.
그러면 전세 옵션의 월 비용은 3억 × 4.8% ÷ 12 = 월 120만 원이다. 자기 돈 1억의 기회비용(저축은행 정기예금 약 3.5% 기준 약 월 29만 원)을 더하면 월 149만 원이다. 이 기회비용은 통장 잔고에서 빠지지는 않지만, 그 1억을 다른 곳에 굴렸을 때 받을 수 있던 이자를 포기한 만큼 진짜 비용이다.
옵션 B — 보증금 5천 + 월세 150만 원
- 보증금 5천 (임대인에게 묶임)
- 월세 150만 원 (현금으로 매월 빠짐)
이쪽 비용을 같은 형식으로 정리하자. 5천만 원의 기회비용은 약 월 14만 원 (3.5% 가정). 월세 150만 원이 그대로 빠진다. 합계 월 164만 원.
여기서 한 가지. 후배 입장에서 자기 돈 5천만 빼고는 다 풀렸으니 나머지 5천(전세 때 자기 돈 1억 - 새 보증금 5천)은 어디 가는가? 정기예금 통장으로 들어간다. 그 5천에서 또 약 월 14만 원 이자가 들어온다. 그러면 옵션 B의 순 월 비용은 164 - 14 = 월 150만 원. 즉 월세에 가까운 숫자다.
| 항목 | 옵션 A — 전세 4억 | 옵션 B — 보증 5천 + 월세 150 |
|---|---|---|
| 임대인에게 묶인 돈 | 4억 (자기 1억 + 대출 3억) | 5천 (자기 돈) |
| 월 대출이자 | 120만 원 | 0원 |
| 월세 | 0원 | 150만 원 |
| 자기 돈 1억의 기회비용 | 29만 원 | 14만 원 (5천만 활용) |
| 풀린 돈 5천의 이자 수입 | 0원 | -14만 원 (수입) |
| 총 월 부담 | 약 149만 원 | 약 150만 원 |
거의 같다. 1만 원 차이. 이게 우연이 아니다. 시장 전환율 5.8%와 전세대출 금리 4.8%가 비슷한 수준일 때 이 두 옵션은 산수상 같아진다. 시장이 그렇게 균형을 맞추는 거다.
(여기 산수 단순화 한 가지. 옵션 A의 자기 돈 1억은 옵션 B에서 5천+5천 두 덩어리로 갈라진 셈인데, 실제로는 5천을 어떻게 굴리느냐, 자기 돈을 처음부터 안 모았다면 어디서 빌리는가 등 변수가 더 있다. 큰 그림은 위 표에서 안 변한다.)
공식 자체는 단순하다. 보증금 차이에 전환율을 곱하고 12로 나누면 끝. 핵심은 어떤 전환율을 쓰느냐다 — 법정 상한, 시장 평균, 보증기관 산정값이 모두 다르고, 그 차이가 매월 수십만 원으로 굳는다. 후배 케이스(차액 3.5억)에서 시장값(5.8%)으로 환산하면 월 169만 원, 법정 상한(4.5%)으로는 월 131만 원이 나온다.
두 변수가 정한다 — 4사분면으로 보는 결정 구조
위 후배 케이스는 비등이라는 결론으로 끝났다. 그런데 이 결론은 영원하지 않다. 두 숫자가 어디 있느냐에 따라 답이 완전히 뒤집힌다. 두 변수만 본다 — 전세대출 금리와 시장 전환율. 4사분면으로 그려보면 자기가 어디 있는지 한눈에 잡힌다.
같은 공식이라도 두 변수가 어디에 있느냐에 따라 답이 다르다. 2026년 한국은 ④ 사분면 한복판이라 순수 산수로는 거의 비등하고, 사기 리스크와 현금 흐름이 진짜 결정 변수가 된다.
핵심 직관은 전세대출 금리 vs 시장 전환율 비교다. 전세대출이 더 싸면 빌려서 전세 사는 게 산수상 유리하다. 시장 전환율이 더 싸면(이런 상황은 거의 없다) 월세가 유리하다. 비등하면 산수로는 답이 없고, 다른 변수가 결정한다.
2026년 한국이 ④사분면에 박힌 이유
2010년대 후반만 해도 한국은 ②사분면(전세 명백 유리)에 가까웠다. 한국은행 기준금리가 0.5%까지 내려간 적도 있고, 전세대출 금리가 23%대였다. 시장 전환율은 45%대를 유지했고, 전세대출이 압도적으로 싸니 전세 + 대출 조합이 최적이었다.
지금은 다르다. 두 가지가 동시에 일어났다.
첫째, 금리 상승. BOK 기준금리는 2021년 8월 0.5%에서 시작해 2023년 1월 *3.5%*까지 올랐고, 그 뒤 단계적으로 내려와 2026년 4월 *2.5%*에 머무른다 (자료: Bank of Korea - Monetary Policy). 이게 기준선을 위로 끌어올렸다. 시장 전환율도 같이 올랐다(법정 상한이 *기준금리 + 2%*에 묶여 있으니 자연스럽다).
둘째, 임대인 수익성. 2010년대처럼 전세보증금을 받아 다른 집에 갭투자하거나 채권에 굴려 수익 내던 시절이 끝났다. 세계은행의 한국 주거 정책 보고서는 Chonsei가 금융 억압 시대 개인 금융 대체재였다고 진단한다. 이제는 임대인이 같은 보증금을 은행 정기예금에 넣어도 비슷한 수익을 얻을 수 있고, 굳이 무이자 보증금을 받을 동기가 약해졌다. 그러니 전세를 줄이고 월세로 돌리려 한다.
결과? *서울 월세 거래 비중이 70.3%*까지 올랐다. 직전 5년 평균 56.0% 대비 14%포인트 상승한 수치다 (자료: Seoul Economic Daily - Rising Supply May Stabilize Prices, 2026-04-01). Korea Herald가 정리한 서울 임대차 64.6%가 월세라는 통계도 같은 흐름의 단면이다 (2025-07 기준). 전세가 사라지는 것까진 아니지만, 신규 계약에서 월세·반전세가 표준으로 자리 잡고 있다.
IMF 2025 Article IV 보고서(2025-11 발간)는 더 본질적인 우려를 적어둔다 — Jeonse 시장 모니터링과 대출 규제를 강화해 보증금 롤오버 리스크와 가계 레버리지 확대를 제어해야 한다는 권고다. IMF가 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 전세자금대출 원금까지 포함하라고 명시한 게 핵심이다. 전세대출이 사실상 가계부채인데도 전통적 DSR에서 빠져 있다 보니 한국 가계 레버리지가 공식 통계보다 더 깊다는 진단이다.
사기 리스크 — 산수 위에 올려놓는 두 번째 층
산수로 비등하다고 해서 두 옵션이 동등 가치인 건 아니다. 전세에는 산수에 안 잡히는 비용이 하나 더 있다 — 보증금 사기 가능성이다.
2022~2024년 한국을 흔든 전세사기 사태는 Part 4에서 살핀 세입자 → 임대인 → 다른 집(갭투자) 또는 빚 상환 자금 흐름이 역방향으로 막혔을 때 발생한다. 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없게 되면 세입자가 다음 집으로 못 옮기거나, 최악의 경우 보증금 일부를 못 돌려받는다. 2023년 6월 이후 국토교통부에 접수된 전세사기 피해 신청만 4만 건이 넘는다.
월세는 이 위험이 거의 없다. 보증금 5천만 원 정도는 대항력 + 확정일자만 있으면 우선변제로 보호되고, 보증금 자체가 작아 회수 불가능 시 감수할 손실도 작다. 전세대출 금리 ≈ 시장 전환율인 ④사분면에서, 두 옵션의 진짜 차이는 “사기 위험에 노출된 자기 자본 4억”이라는 한 줄에 응축된다.
이게 2026년 한국이 ④사분면 한복판에서도 빠르게 월세로 기울고 있는 이유다. 순 비용이 비등 → 위험이 결정한다는 단순한 의사결정 규칙이 시장 전체에 깔린 거다.
이 사람은 전세, 저 사람은 월세 — 케이스 가이드
산수와 위험을 같이 보면 케이스별로 답이 달라진다. 단정은 안 한다 — 변수가 많고, 개인 상황에 따라 결과가 다르다. 다만 일반적인 가이드라인을 정리하면 이렇다.
전세가 여전히 합리적인 경우
- 자기 자본이 보증금 대부분을 차지해 전세대출이 거의 필요 없다. 대출 이자라는 변수가 빠지므로 옵션 A의 비용이 기회비용만 남는다. 정기예금 3.5%가 시장 전환율 5.8%보다 한참 낮으니 산수상 유리하다.
- 해당 매물이 전세금 반환 보증보험에 가입 가능. HUG 전세보증금 반환보증 또는 HF 전세지킴보증은 임대인이 보증금 반환에 실패할 경우 보증기관이 대신 갚아준다. 보증료는 보통 보증금의 연 0.1~0.4% 수준 (자료: HUG 보증료율, 변동). 이 보호막이 있으면 사기 리스크가 크게 줄어 산수 결과를 그대로 따라갈 수 있다.
- 임대인의 신용·소유권이 깨끗하다. 등기부등본 조회로 근저당 + 임차보증금 합계 < 시세를 확인할 수 있을 때.
월세가 합리적인 경우
- 자기 자본이 적어 전세대출 비중이 크고, 대출 한도가 빡빡하다. 한도 끝까지 쓴 전세는 임대인 사고 발생 시 회수 곤란이 자본 충격으로 그대로 온다.
- 해당 매물이 보증보험 가입 불가. 시세 대비 보증금 비율이 너무 높거나, 다가구·다세대처럼 권리 관계가 복잡한 매물.
- 짧은 거주 기간이 예상된다. 1~2년 안에 이사할 가능성이 높으면 보증금 회수 횟수만 늘어 마찰비용이 쌓인다. 월세는 이사 시점에 거의 즉시 빠진다.
- 보증보험 가입한 전세도 임대인 부도 시 시간이 든다. 보증기관이 대지급해도 짧게는 수 개월, 길게는 1년 이상이 걸리는 사례가 많다. 그동안 자기 보증금이 묶이는 비용은 산수에 안 잡힌다.
후배 케이스로 돌아가면, 자기 돈 1억 + 전세대출 3억으로 대출 비중 75%. 이게 한도에 걸려 있다면 임대인 사고 발생 시 충격이 크다. 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 가능하면 그 보증료를 물고 전세를 유지하든가, 안 되면 월세 옵션을 진지하게 고려하라고 답했다. 산수상 비등하니 위험이 결정 변수다.
그래서 나는
내 경우엔 직전 계약에서 비슷한 고민을 했고, 결국 반전세를 택했다. 보증금을 절반쯤 줄이고 월세로 돌렸다. 산수로만 보면 전세가 50만 원쯤 더 쌌지만, 그 50만 원이 사기 위험을 떠안을 만큼 큰가에 답을 못 했다. 잠 못 자는 비용까지 포함하면 월세 쪽이 더 쌌다.
다만 이건 내 판단이고 내 상황이다. 신축 아파트에 보증보험 가입 가능, 임대인이 법인이고 등기부 깨끗, 자기 자본 충분 — 이런 조건이라면 나도 다시 전세를 골랐을 것이다.
기준금리가 다시 내려가서 전세대출이 3% 초반으로 떨어지면 ②사분면(전세 명백 유리)이 다시 열린다. 한국은행이 내년 어디까지 갈지는 봐야 한다. BOK 통화정책보고서 2026는 인플레이션 목표 2% 부근에서의 흐름을 점검하면서 인하 여지를 데이터 의존적으로 보겠다는 톤이다. 단정 못 한다. 다음 분기 결정 보고 다시 판단한다.
마지막으로 한 줄. 수학으로 비교하는 건 의사결정의 절반에 불과하다. 두 숫자(전세대출 금리, 시장 전환율)를 알고 자기 케이스를 4사분면 위에 찍을 수 있다면 그것만으로 평균보다 훨씬 나은 자리에 있는 거다. 나머지 절반은 사기 위험·생활방식·이사 빈도·심리적 안정 같은 산수 밖 변수다. 이쪽은 자기만 안다.
다음 편은 확정일자·전입신고·대항력 — 보증금을 지키는 3종 세트다. 오늘 ④사분면에서 위험이 결정 변수라고 적었는데, 그 위험을 법적으로 줄이는 도구 셋을 한 번에 풀 차례다. 산수 다음은 제도다.
참고 자료
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률 제한) — 법정 전환율 상한의 1차 출처
- 국토교통부 - 법정 월차임 전환율 하향 조정 보도자료 (2020-09) — 가산율 3.5%→2% 인하 근거
- Bank of Korea — Monetary Policy — 한국은행 기준금리 공식 페이지
- ING — Bank of Korea holds rates April 2026 — 2.5% 동결 결정 분석 (2026-04)
- 한국부동산원 — 지역별 전월세 전환율(아파트) — 시장 전환율 1차 통계 (R-ONE)
- 한국주택금융공사 — 2026년 상반기 전월세전환율 안내 — HF 전세보증 적용 환산율 6.4% 근거
- The Korea Times — Mortgage rates climb to near 2-year high (2025-11-16) — 5년 고정 3.93
6.06%, COFIX 변동 3.775.7% - Seoul Economic Daily — Rising Supply May Stabilize Prices (2026-04-01) — 서울 월세 거래 비중 70.3% (5년 평균 +14%p)
- Korea Herald — Monthly rentals hit record 64.6% of Seoul housing leases (2025-07) — 임대차 시장 구조 변화 + 사기 4만 건 통계
- IMF — Republic of Korea 2025 Article IV Consultation (2025-11) — Jeonse 롤오버 리스크 + DSR 확대 권고
- World Bank — Korea Housing Policy Paper — Chonsei가 금융 억압 시대 개인 금융 대체재였다는 분석
- HUG — 전세보증금 반환보증 / HF — 전세지킴보증 — 보증보험 1차 정보
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